過去四十年間，深圳GDP總量增長近1萬倍；常住人口增長近40倍；人均GDP超過20萬；人口密度位列全國第一；中心區的發展也從羅湖到福田再到南山一路向西。
今年恰逢深圳改革開放40周年，又在“雙區”規劃逐步推進之中。據媒體報道：深圳“十四五”規劃已在編制，在40周年時將會有相關政策出臺，15個發展藍圖正在展開。
接下來深圳將如何發展？哪里將成為重點發展的片區？哪些片區更具備發展潛力？
以史為鏡，可以知興替。
要想知道深圳未來將如何發展，要先了解深圳的過去。今天這篇文章，大白熊將跟大家一起來探討……
一、從加工貿易到國際創新型城市 深圳這40年都經歷了什么？
早期的經濟特區僅有蛇口工業區，約2.14平方公里。
隨后，經過了1980年5月的第一次“擴容”，2010年的第二次“擴容”，2018年的“深汕飛地”；深圳經濟特區的面積由2.14平方公里擴大至今的2465.15平方公里，面積擴大了約1150倍。
這40年來，深圳作為中國最早開放的經濟特區，憑借得天獨厚的區位優勢，依托改革開放帶來的要素聚集和制度開放優勢，從“三來一補”的加工貿易起步，逐步形成結構合理和配套完善的產業鏈，并進一步發展成為以高新技術產業為主導的國際創新性城市。
“三來一補”（1978-1990）
剛成立#經濟特區#的深圳為了“吸引外資”，提出了一系列的優惠政策。在政策的鼓勵，不少外資再到深圳投資辦廠。早期深圳的中外資合作模式主要是“三來一補”（來料加工、來樣加工、來件配套和補償貿易）。
在“三來一補”模式下，深圳低成本的勞動力和土地，獲得的來自香港的產業轉移。1990年，深圳形成了“產業以電子為主，資金以外資為主，產品以外銷為主。”的經濟發展格局。
深圳制造（1990-2006）
隨著時代的發展，深圳經濟模式不斷優化，1994年深圳停止審批“三來一補”等項目。1996年的“八五計劃”中明確提出要將深圳打造為以高新技術為先導的區域制造業生產基地。90年代后，深圳向高新技術產業轉型，尤其是傳統的電子產業向現代電子信息產業升級。該階段深圳仍然以“專業代工+模仿式創新”為主。
自主創新（2006至今）
從“三來一補”的加工貿易到#深圳制造#，緊接著深圳開始了“自主創新”。從2006年開始，逐漸形成了高新技術產業、金融業、物流業、文化及相關產業等四類支柱產業。同時，新一代信息技術、數字經濟等七大戰略性新興產業也在蓬勃發展。
從經濟發展模式的不斷優化，可以看出深圳是一個時刻緊抓機會，結合實際情況找到適合自身發展模式的城市。這些邏輯在城市的發展中，也可以看出來。
二、中心區不斷轉移 深圳發展一路向西
縱觀深圳發展歷史，除了經濟模式不斷優化，近40年間深圳的中心區也不斷轉移?；旧鲜陼巹澮粋€新的中心區，每一次城市新中心區的規劃，也會帶動該片區產業、資金等資源往新中心區走。
羅湖是深圳第一個中心城區，也是深圳優先發展的區域，更是深圳商業的發源地。深圳早期地標性建筑電子大廈、國貿大廈、上海賓館、地王大廈以及京基100等，都是在羅湖。
到了1996-2010年間，深圳城市總體規劃（1996-2010）中的城市布局里，指出福田是深圳的市中心，這也是深圳城市中心的第一次移動。
深圳市城市總體規劃（2010-2020）里將后海、前海、寶安中心區這些深圳西部的片區規劃為深圳的新城市中心，意味著深圳發展重心再次發生了規劃性移動。
2016年的《深圳市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》中，第七章提出：提升西部發展層級，重點將前海和南山、寶安中心區域發展成為新的市級中心。
任何城市的發展，最后都要講究一個“平衡”，因此發展重心也會不斷調整。不過即使調整，也有其內在的規律。經歷了羅湖的更迭，福田的繁華南山的崛起，再到今天的重點發展前海、后海以及寶安中心區。不難看出在過去40年間，深圳的發展重心一路西移。
三、一路向西 深圳未來還看寶安
深圳發展中心一路向西，那么接下來要看西部哪里呢？
有人說，80年代的深圳看羅湖，90年代看福田，21世紀初看南山，接下來看寶安。地產君以為，確實在未來相當長一段時間里，寶安值得重點關注。
因為從位置上來看，寶安不僅位于粵港澳大灣區發展軸心，更是因為其是國家重大戰略項目所在地，前海擴容受益者：
1、國家重大戰略項目所在片區
2016年公布的2016-2020年的五年填海規劃中，計劃填海造地約50平方公里，其中2/3在寶安。
到2018年7月，中央印發《關于加強濱海濕地保護嚴格管控圍填海的通知》，嚴禁新增圍填海造地，明確規定除國家重大戰略項目外，全面停止圍填海項目審批。而在那之后，寶中和前海灣區域還填出了大鏟灣半島和小鏟灣島，說明這是國家重大戰略項目，側面也反應出寶中在城市發展中的地位。也可以看出，深圳一路向西，最大受益片區是當屬寶安！
2、“前海擴容”受益者之一
前海定位為珠三角的“曼哈頓”，無論是經濟、都市圈發展還是投資，前海都是妥妥的“中心”。
2019年10月24日，根據南方都市報報道：前海合作區和前海蛇口自貿片區“雙擴區”正在積極推動中，已經上報國務院。
在“擴容“上報前，已有官方媒體報道了前海醞釀擴容的消息。消息顯示，前海擴容面積增加，總面積將達125平方公里。雖然消息很快被刪除了，但其實也透露出不少信息。
假如前海擴容，利好哪里？
從擴容面積來看，假如有125公里，那擴容的面積可以說相當大了，對西鄉、大空港、海洋新城這些片區都是利好。從區域發展角度來看，在前海“雙區”擴容之下，最利好的是前海，其次最受益的就是寶中、西鄉、大空港、海洋新城這些周邊片區。
總的來說，從區位價值到發展定位、再到發展利好輻射，可以看出寶安正在前往深圳中心的路上。地產君梳理了一下，發現在寶安前進的路上，有一個片區值得重點關注那就是沙井！
三、大空港疊加“三城一港” 產業重鎮+百萬舊改+107科技創新走廊
分析區域的價值，人們往往習慣由區位、片區規劃說起，再順便講講產業。今天我們也依這個邏輯，來分析分析沙井。
沙井位于寶安區西北角，距離大空港約8公里，緊鄰海洋新城、國際會展中心、海上田園城、寶安綜合港等；約半小時內均可達到。從位置上來看，優越的地理位置未來或助力沙井享受這些區域帶來的發展利好輻射。
大空港：規劃約95平方公里，比肩前海；以深圳國際機場為依托；重點發展航空服務和高端物流、商務會展和創意服務、科技服務和高端制造三大產業集群。（來源：深圳新聞網）
海洋新城：十九大報告中的“海洋強國”戰略目標落地項目之一，規劃約7.44平方公里；未來將聚集全球海洋高科技企業總部，形成以海洋電子信息、海洋高端裝備研發、海洋生態環保、海洋新能源為主的產業集群。（來源：深圳商報）
國際會展城：規劃面積約2257.82公頃，將建成全球最大會展中心，打造成為卓越全球城市的重要戰略支點。（來源：深圳市規劃和自然資源局）按照國際經驗，會展業作為新興經濟產業，對經濟拉動系數達1：9。目前，一期已開通運營。
海上田園城：總面積約8.8萬平，將成為深圳西部濱海發展軸上的重要節點，為灣區新城提供旅游體驗，生態休閑等配套功能。（來源：深圳商報）
如果說，區位決定了當下區域的直接價值，產業則決定未來片區的價值潛力。
沙井是傳統的工業強鎮，曾被評為“全國鄉鎮企業出口創匯十強鎮”、“廣東省鄉鎮企業百強鎮”?，F有工業企業4200余家，2019年規模以上工業產值1072.26億。（來源：寶安區沙井街道）
產業結構以實體經濟為主導，目前法人資質制造業企業約7031家，規模以上工業約724家，產值億元的企業299家，國高企業536家，五類百強企業50家。（來源：寶安政府在線）
從位置上來看，沙井還緊鄰#107科技創新走廊#（來源：寶安區“十三五規劃”）。整個片區內還匯聚了29個城市更新計劃，涉及面積超400萬平（統計自：深圳市城市更新網站）；由萬科、華僑城、華潤等各大房企操刀，對沙井進行全面改造。
目前大空港已進入利好兌現期，未來又有前海擴容+海洋新城+國際會展中心+海上田園城等多重規劃利好疊加（來源：《深圳國際會展城綜合規劃》），結合自身產業蝶變升級加上片區百萬級舊改疊加、107科技創新走廊的助力，沙井產業將迎來蝶變升級，未來發展可期。
綜合來看，沙井產業發展潛力巨大，中長期來看具備一定的價值空間。
五、產業蝶變升級 寫字樓迎來發展新局面
隨著規劃利好輻射，片區產業的蝶變升級，未來片區內將迎來更多的高新技術企業，不排除未來會有大型企業或企業總部入駐，這也對該片區的商務硬件提出了更高的要求。
地產君盤點了沙井目前的在售項目中，有一個項目值得重點關注一下，這個項目就是萬科星城。
萬科星城位于寶安沙井街道上星路與上星南路交匯處，整體來看交通非常便捷。有“兩橫三縱”路網布局，緊鄰廣深高速、深圳市大外環高速、沿江高速出入口以及穗莞深城際軌道線，從項目出發約18.5公里（百度地圖路線距離）可達寶安機場。周邊還有地鐵11號線（已開通）、18號線（規劃中）、26號線（規劃中）等多條軌道交通；其中地鐵11號線碧頭站約1.5km的步行距離，上下班通勤也非常方便。
項目周邊不僅有華潤萬家、形色城購物廣場、天虹商場。目前周邊已有建面約14萬平的商業配套，未來還有沙井海岸城建面約14.3萬平的商業規劃（來源：深圳市海岸新城投資有限公司），可滿足片區業主生活及商務需求。
作為一個占地約12.2萬平，總建面約90萬平；集住宅、公寓、商業、辦公以及文體等為一體的綜合體項目，萬科星城聚集了多種業態。多種業態相互滲透，協同發展，形成良好的商業生態循環。
隨著時代的發展，越來越多的企業主對辦公需求早已發生了迭代升級。多業態的綜合體項目可以實現聚集人流、物資等功能，也為項目賦予更多的可能性。因此，作為近百萬級綜合體項目的寫字樓產品，萬科星宸大廈比同片區里的相似品更有競爭力，從投資角度來看不失為一個性價比更高的產品。
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