長三角區域規劃于2010年5月24日，由國務院正式批準實施。這是貫徹落實《國務院關于進一步推進長江三角洲地區改革開放和經濟社會發展的指導意見》（國發〔2008〕30號）、進一步提升長江三角洲地區整體實力和國際競爭力的重大決策部署 。2018年11月5日，總書記在首屆中國國際進口博覽會上宣布，支持長江三角洲區域一體化發展并上升為國家戰略。2019年12月1日，中共中央、國務院發布《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，該規劃綱要是指導長三角地區當前和今后一個時期一體化發展的綱領性文件，是制定相關規劃和政策的依據。規劃期至2025年，展望到2035年。
一、長三角一體化形成背景
長三角地區占有我國1%的人口，卻貢獻了我國20%的GDP總量，已成為我國經濟發展的重要增長極。長江三角洲地區包括上海市、江蘇省和浙江省，區域面積21.07萬平方公里。該地區區位條件優越，自然稟賦優良，經濟基礎雄厚，體制比較完善，城鎮體系完整，科教文化發達，已成為全國發展基礎最好、體制環境最優、整體競爭力最強的地區之一，在中國社會主義現代化建設全局中具有十分重要的戰略地位。當前，長江三角洲地區面臨著提高自主創新能力、緩解資源環境約束、著力推進改革攻堅等方面的繁重任務，正處于轉型升級的關鍵時期?！兑巹潯返膶嵤┯欣谶@一地區進一步消除國際金融危機的影響，加快轉變發展方式，不斷提升發展水平，帶動長江流域乃至全國經濟又好又快發展發展。
長三角是我國經濟發展最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域之一，在全國經濟中具有舉足輕重的地位。長三角一體化發展具有極大的區域帶動和示范作用，要緊扣“一體化”和“高質量”兩個關鍵，帶動整個長江經濟帶和華東地區發展，形成高質量發展的區域集群。
把長三角一體化發展上升為國家戰略是黨中央作出的重大決策部署。要堅持穩中求進，堅持問題導向，抓住重點和關鍵。要樹立“一體化”意識和“一盤棋”思想，深入推進重點領域一體化建設，強化創新驅動，建設現代化經濟體系，提升產業鏈水平。要有力有序有效推進，抓好統籌協調、細化落實，把《規劃綱要》確定的各項任務分解落實，明確責任主體。上海、江蘇、浙江、安徽要增強一體化意識，加強各領域互動合作，扎實推進長三角一體化發展。
根據規劃，長三角將形成以上海為核心的“一核九帶”空間格局。“一核九帶”：以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭線、沿湖、沿東隴海線、沿運河、沿溫麗金衢線為發展帶的空間格局。長三角將開展一系列重大改革試驗，包括對具備一定條件和較大規模的城市賦予立法權；根據國家有關部署開展環境稅試點，探索開征物業稅。
區域規劃對長三角發展的戰略定位是：亞太地區重要的國際門戶、全球重要的現代服務業和先進制造業中心、具有較強國際競爭力的世界級城市群。其中，全球重要的現代服務業中心定位是首次提出。
在長三角一體化發展中，各地分工明確。上海充當操作系統平臺，并在全球、全國吸引一流人才為長三角提供人才、資金、平臺。江蘇的優勢在制造業，浙江的互聯網、數字經濟發展快速，安徽的科教行業、新型工業化是亮點。就上海自身發展而言，背靠廣袤的長三角腹地是最大優勢。江浙皖與上海形成良好互動，就能推動要素自由流動。
長三角地區占有我國1%的人口，卻貢獻了我國20%的GDP總量，已成為我國經濟發展的重要增長極。2019年長三角地區正式被納入我國國家戰略規劃，區域發展已進入融合發展的深度階段，國家層面的上層規劃為長三角高質量、高效率發展提供重要支撐。區域產業的內部協調發展、公共配套和基礎設施建設的不斷完善，都加速了地區人口密度的提升，作為我國房地產發展較快的區域之一，長三角區域一體化規劃的落地將對區域房地產會產生哪些深遠影響？本文將通過對長三角一體化政策、區域地產發展狀況等要素梳理，以期給讀者提供一定啟發和思考。
二、長三角區域一體化政策解讀
城市群是我國新型城鎮化的主體形態，是拓展發展空間、釋放空間的重要載體，也是參與國際競爭合作的重要平臺。十九大報告提出要以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。隨著我國城鎮化的推進，全國出現了多個大中型城市群體，如京津冀城市群、珠三角城市群、長三角城市群等。
作為我國城市群中規模最大、經濟總量最大、一體化程度較高的頂級城市群，長三角地區中26個城市之間發展相對平衡，上海以超過3萬億GDP位居全國首位的同時，區域中已有4個城市超過一萬億，7個城市超過5000億元，扎實的經濟發展基礎為持續打造長三角一體化發展奠定了良好基礎。然而放眼于全球代表性的城市群，長三角城市群與美國、日本、歐洲、英國的城市群相比還是比較落后，再加之人口基數大等因素，長三角人均GDP顯得更加落后，這也預示長三角城市群擁有較大的提升空間與發展潛力。
在此背景下，長三角區域一體化規劃出臺。2018年是長三角區域一體化政策密集中落地的一年，2019年3月，長三角區域一體化發展正式被納入政府工作報告，同時要求編制實施發展規劃綱要。規劃綱要中在以下幾方面進行了重點部署：
產業鏈一體化，更講究“以群帶面”
目前，長三角已經形成了較為合理的產業分工格局，三省一市四地經濟各有側重和特色，互補性強，為一體化發展奠定了堅實基礎。一體化即通過城市群的一體化發展實現資源的高效整合和分配，更強調城市群內部協同發展，而不是側重通過上海要素的輻射和擴散支持和帶動周邊地區的發展。上海充當操作系統平臺，在全球、全國吸引一流人才為長三角提供人才、資金、平臺；江蘇集體經濟發達，優勢在制造業；浙江民營企業眾多，互聯網、數字經濟發展快速；安徽的科教行業、新型工業化是亮點。
基礎設施一體化，提升區域合作質量
長三角地區一是實現交通的互聯互通，如公路、軌道交通、機場、港口等方面實現互聯互通；二是在能源互濟互保，尤其推進新能源合作；三是建設信息網絡，2020年完成5G部署；四是強化創新驅動，推進科創走廊建設，推動產業跨行政區域合作；五是加強生態管理；六是完善一體化的公共服務，在司法、教育、醫療、養老、旅游等多方面實現一體化。
交通設施一體化，縮短時空距離
過高的通行費、不貫通的過橋收費、不方便的“斷頭路”等都會增加運輸成本，阻礙區域一體化發展。長三角正在落實打通“斷頭路”，取消省界收費站；同時覆蓋更多的高鐵，擴大“1小時經濟圈”的范圍。目前，長三角地區重點城市軌道交通再建規模上漲超過60%，互聯互通建設有助于促進都市圈內人員的流動，帶動經濟圈內經濟發展。
三、未來長三角區域發展趨勢預判
長三角一體化將突出上海市對區域一體化的帶動作用，集中發展高尖端產業、布局新興戰略產業，推動上海市成為總部經濟、科技創新中心、全球金融中心城市的建設。在高端人才聚集和先進生產性服務企業聚集背景下，功能高度混合的產業社區、智慧生態的創新辦公空間都將成為一二線城市辦公發展的新趨勢。同城化效應帶來的城市功能需求多遠化的背景下，多元化的體驗商業、生態宜居的國際社區、智能一體化的公共服務體系都將成為新的城市功能趨勢，這也預示著地產行業將朝向更為集約、高質量、智能化、人性化的方向發展，城市發展必將為地產行業發展帶來新的增長機遇。
一體化示范區的確立，將推動上海青浦區、蘇州吳江區、嘉興市嘉善縣的發展。長三角一體化規劃落地，細化政策也不斷出臺，安徽省、江蘇省、浙江省不斷強化規劃對接，目標設立區域一體化先行試驗區，2018年2月，長三角區域合作辦公室正式掛牌成立，隨后一體化示范區被確定，主要位于滬蘇浙兩省一市的交匯處，包括蘇州吳江區、嘉興市嘉善縣、上海市青浦區，示范區的確定將推動這三個區域的快速發展。其中，政策支持對三個區域的交通建設，包括21條“斷頭路”，其中青浦盈淀路—昆山錦淀公路項目已于5月30日貫通，其余項目也在加緊建設中；另一方面，青浦區將與昆山市、吳江市、嘉善縣共建旅游聯盟，交通基建、區域合作的加深，都將帶動青浦區的發展。
三四線城市房地產發展將迎來新機遇。長三角一直是全國開發商關注重點，尤其是一些有挖掘空間的價值低洼地區。長三角一體化在交通一體化方面著力加強建設，其交通基建建設一直高于我國其他城市，交通路網的多元化、一體化、網絡化使長三角地區間的聯系更為緊密，尤其是三四線城市交通的發展為地產企業帶來了新的發展機會，城市外部和內部交通路網的日益完善，高鐵、城鐵、地鐵，都將加強地區間的人員流動，這些都將為三四線房地產市場帶來增量發展。
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